Доброго времени суток, родные мои читатели!

Радует, что государство хотя бы пытается оказать какую-то поддержку населению, которое не может получать высокий доход.

Жить-то всем где-то надо. Такую поддержку на себе ощутила и Наталья Петровна, семье которой мы содействовали в получении бюджетного жилья.

Отличный вариант для тех, кто не может себе позволить покупку собственных квадратных метров.

Сейчас подробно расскажу вам про социальный найм жилья – что это такое и кто может на него рассчитывать. Все нюансы в кратком изложении ждут вас.

Социальный найм жилья что это, где и как оформить договор

Социальный найм жилья до сих пор пользуется спросом у части населения, которая не имеет возможности (даже и временной) приобретения жилья в собственность и, в то же время, имеет право на соцнайм. Это важно, поскольку, без сомнения, жилье является жизненной необходимостью.

Большинство нуждающихся в жилье считают для себя единственным вариантом осуществить найм жилья у физического лица. Попросту у владельца квартиры. Однако для части населения это не единственный вариант, поскольку свободным жильем могут владеть государственные органы и муниципалитеты.

Жилье, находящееся в госсобственности или в собственности муниципалитетов, может при некоторых условиях перейти в соцнайм после заключения специального договора социального найма. Что важно – жилье, полученное по такому договору опять же при некоторых условиях можно приватизировать, то есть перевести в собственность.

Что такое социальный найм жилья

Юридически соцнайм представляет собой передачу государственного или муниципального жилья в пользование гражданам по специальному договору.

Справочно. Договор соцнайма оперирует с жильем, которое подпадает под определение “социальное жильё”. Это жилая площадь, предоставляемая бесплатно для бессрочного проживания, однако на все время действия договора она является собственностью муниципалитета или государства.

Отметим, что все детали предоставления социального жилья определены в статьях 7 и 8 Жилищного Кодекса РФ, на которые необходимо ссылаться, если ваша задача состоит в оформлении договора соцнайма.

Кто может получить социальное жилье

Договор социального найма могут заключить самые незащищенные слои населения, но для этого нужны определенные основания и условия.

Внимание! Для получения возможности оформить договор соцнайма необходимы два условия:

1. отдел соцзащиты должен признать вашу семью малоимущей;
2. ваша семья должна быть официально определена как нуждающаяся в помещении для проживания.

В качестве оснований в законодательстве указаны следующие: 

• граждане и члены их семей, ранее не участвовали в программе социального найма жилого помещения;
• граждане имеют жилье, но оно меньше установленной нормы, исходя из количества членов семьи;
• жилое помещение признанно непригодным для проживания;
• один из членов семьи болен и его заболевание представляет опасность, для окружающих.

Льготной очередью на социальное жилье могут воспользоваться:

1. несовершеннолетние дети, инвалиды детства, а также оставшиеся без попечения родителей, (сироты);
2. выпускники детских домов и воспитанники приемных семей;
3. пострадавшие в результате стихийных бедствий;
4. вынужденные переселенцы;
5. жители аварийных помещений, готовящихся под снос;
6. ветераны ВОВ и труда, а также участники боевых действий;
7. ликвидаторы Чернобыльской аварии;
8. инвалиды, с нерабочей группой.

Есть и специальные условия, конкретизирующие соцнайм:

1. претенденты на социальное жилье должны иметь Российское гражданство;
   необходимо иметь прописку на протяжении десяти лет в населенном пункте, где предполагается оформить договор социального найма;
2. претендент в течении последних пяти лет, не должен был совершать каких-либо сделок с недвижимостью повлекших ухудшение ее статуса, например, обмен, продажа и т.д.

Как получить социальное жилье

Шанс получить социальное жильё есть у малообеспеченных лиц, но для начала они должны получить статус малоимущей семьи в учреждении социальной защиты населения своего района.

Для прохождения данной процедуры, соберите и предоставьте следующий пакет документов:

1. копии паспортов,
2. для детей свидетельства о рождении,
3. ИНН,
4. свидетельства о заключении брака.
5. для работающих граждан, справки 2-НДФЛ, за последних два календарных года.
6. для тех, кто находится в статусе официально безработного: справка о размере пособия по безработице.
7. для студентов, справка о размере стипендии.
8. для пенсионеров, справка о размере пенсии. Выписка из ЕГРП. Если имеется собственное жильё: свидетельство на право собственности, справка БТИ с оценкой стоимости недвижимости.

Не обязательно заверять копии документов нотариально, достаточно предоставить специалисту социальной защиты подлинники всех прилагаемых документов.

Далее следует или отказ в присвоении статуса малоимущей семьи или семью ставят на учет. Здесь имеет значение, совокупный доход семьи и стоимость ее недвижимого имущества.

Следующий шаг, обращение в жилищный отдел администрации муниципального образования своего населенного пункта или МФЦ.

Как получить договор социального найма

Список документов и порядок действий:

1. заявление на предоставление социального жилья;
2. справка о составе семьи, (действительна, десять дней);
3. решение жилищной комиссии о том, что гражданин нуждается в жилье;
4. заключение о непригодности жилья, для дальнейшего проживания: (сносе, признании аварийным);
5. выписка из домовой книги, (действительна, один месяц);
6. выписка из лицевого счета гражданина;
7. подтверждение об отсутствии у других членов семьи иного жилья, (действительна, в среднем две недели);
8. медицинские справки, подтверждающие заболевание или инвалидность, (копия);
9. документы, подтверждающие участие: в военных действиях ВОВ, в ликвидации Чернобыльской катастрофы (копия);
10. справка об участии в военных действиях (копия).

При подаче заявления и прилагающихся к нему документов, попросите у специалиста администрации или МФЦ, расписку. Специалист должен указать в расписке свою должность, ФИО, дату приема и дату оглашения решения, поставить подпись и печать.

Если отказано, уточните причину отказа, может быть причиной отказа послужило неправильное оформление некоторых документов, тогда нужно попытаться устранить все нарушения и подать повторно.

В любом случае, получите на руки заверенную копию решения.

Возможные причины снятия с учета на социальное жилье:

1. гражданин сам подал заявление о снятии его с учета;
2. семья утратила статус малоимущей (увеличился доход);
   гражданин выехал на постоянное место жительства, за пределы муниципального образования;
3. получены денежные средства из бюджета на строительство или покупку жилья;
4. предоставлены документы не соответствующие действительности;
5. гражданин трижды отказался от предлагаемых вариантов;
6. семья уменьшилась в составе.

Договор социального найма

Предметом данного договора будет являться, отдельное жилое помещение, то есть изолированное.

Внимание! Изолированное помещение, но не обязательно квартира.

Главное, чтобы помещение было обособленным. Не могут предоставляться в соцнайм не изолированные помещения, а также помещения общего пользования.

Напомним, что согласно ст. 16 ЖК РФ жилыми помещениями считаются:

1. жилой дом или его часть;
2. квартира или ее часть;
3. комната.

Договор, в принципе, рабочий, однако следует внимательно пересмотреть все пункты с целью адаптации к своим условиям. Изменения допускаются, однако ни один пункт не должен ухудшать положение нанимателя.

В договоре должны фигурировать две стороны: «Наниматель» — гражданин и «Наймодатель» — муниципалитет. Обе стороны подписывают договор и с этого момента он вступает, в законную силу.

В тексте договора подробно прописывается какое именно жилье предоставляется гражданину в найм (квартира, дом, квартира в двухквартирном доме и т.п.). Указывается адрес объекта недвижимости: (регион, район, населенный пункт, улица, № дома), в многоквартирных домах (корпус и этаж).

Прописываются точный метраж полезной и общей площади помещения. Иногда, когда помещение меблировано, к договору прилагается акт приема-передачи, в котором указываются все предметы интерьера, мебель, бытовая техника и т.п. Но чаще, в наём сдается пустая жилплощадь.

Обратите внимание на то, что в пунктах договора может присутствовать определение возможности прекращения договора по инициативе «Наймодателя». Это важный момент, поскольку невнимательность при вычитке договора может обернуться принудительным выселением при невыполнении этого пункта договора.

Как правило, истинными причинами расторжения договора, могут быть нарушения, допущенные жильцом, например, использование жилья не по назначению, (захламление, что влечет за собой создание пожароопасной ситуации, размножение всевозможных насекомых и грызунов). Нарушение тишины, мелкое хулиганство. Задержка оплаты за коммунальные услуги и аренды, более шести месяцев.

Внимание! Договор соцнайма расторгается автоматически в случае смерти основного нанимателя, подписавшего договор.

Норма выделяемой площади исходя из кв., метров на одного члена семьи обозначена в ст. 50 ЖК РФ. Данная норма может быть уменьшена, но не более чем на 10%. Стороны по согласованию могут вносить в договор важные условия. После подписания договора между сторонами возникают гражданско-правовые отношения, что само по себе влечет определенные обязательства между сторонами.

Важно! Следует проверить, чтобы не были указаны сроки действия договора. Он согласно статьи 60 ЖК должен быть бессрочным.

Договор заключается в двух экземплярах, по одному, для каждой стороны.

Права и обязанности сторон

Для нанимателя права и обязанности указаны в статье 67 ЖК РФ.

Обязанности жильца:

1. использовать жильё строго по назначению и бережно относиться к нему;
2. своевременно проводить текущий ремонт,
3. беречь вверенное имущество, находящееся в помещении (при его наличии).
4. своевременно вносить оплату за аренду и коммунальные платежи.

Права жильца:

1. cдавать жилье в поднаем (третьим лицам).
2. требовать проведения капремонта, предоставления коммунальных услуг.
3. временно пускать к себе на проживание других лиц,
4. при желании обратиться с просьбой об обмене жилья на другое, находящееся в муниципальной собственности.

Важно! При ненадлежащем исполнении условий договора, жилец в праве требовать, уменьшения арендной платы, а также возмещения причиненных убытков и возмещения морального вреда.

Если конфликт не будет урегулирован, можно подать иск в суд, о компенсации морального вреда, но в этом случае необходимо доказать суду, какой именно моральный вред получил заявитель по причине действия или бездействия ответчика.

Согласно ст. 12 ГК РФ, такое нарушение гражданских прав не имеет срока исковой давности.

В исковом заявление, можно одновременно указать и имущественный вред. Но нужно помнить, что здесь срок исковой давности составляет три года.

К исковому заявлению приложите: документы подтверждающие доказательства, копию паспорта и квитанцию об оплате государственной пошлины. Если в иске одновременно затрагиваются имущественные и не имущественные требования, государственная пошлина будет рассчитываться на каждое в отдельности.

Но не расстраивайтесь — в тексте искового заявления после слова ПРОШУ можно кроме основных требований прописать пункт: «Взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины в размере (сумма). Взыскать затраты на юридические услуги: (консультация, адвоката, представительство в суде и т.д.), в сумме».

В случае удовлетворения иска, ваши затраты будут компенсированы. Не забудьте приложить чек, подтверждающий оплату услуг юриста.

Справочно. В зависимости от суммы исковых требований, иск будет рассматривать Районный (свыше 1 млн. рублей), или Мировой суд (до 1 млн. рублей).

Для наймодателя права и обязанности указаны в статье 65 ЖК РФ.

Обязанности «Наймодателя»:

1. передать в пользование юридически чистое помещение, то есть свободное от обязательства перед третьими лицами.
2. предоставлять качественные коммунальные услуги,
3. своевременно осуществлять капитальный ремонт.

Права «Наймодателя»:

1. требовать от жильца арендную плату и коммунальные платежи.
2. возмещать причиненный нанимателем вред в результате утраченного или поврежденного имущества,
3. расторгнуть договор в случае невыполнения нанимателем своих обязанностей.
   Источник: http://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/socialnyj-najm.html

Социальный найм жилья в 2018 году

Россияне, не имеющие своего жилья и признанные нуждающимися в улучшении условий проживания, могут получить в найм социальное жилье от государства.

Что в 2018 году подразумевается под социальным наймом жилья? Далеко не каждый гражданин может приобрести жилье.

При этом заключение аренды недвижимости тоже недоступно по причине высокой стоимости. Потому на законодательном уровне учреждена программа по предоставлению социального жилья.

Получателями услуги являются граждане, относящиеся к льготным категориям или признанные нуждающимися в жилплощади. Что в 2018 году представляет собой социальный найм жилья?

Основные моменты

Благодаря приватизации в постперестроечный период и активному строительству в России основная часть жилого фонда принадлежит к частной собственности.

Но тем не менее некоторая часть жилья принадлежит государству. И такая жилплощадь предоставляется нуждающимся в жилье гражданам.

На практике это выглядит как предоставление человеку жилья для постоянного проживания. При этом в предоставленной квартире/доме можно жить, регистрироваться, прописывать членов своей семьи.

То есть фактически проживание в социальном жилье почти не отличается от владения собственной жилплощадью. Основное отличие – невозможность распоряжения социальным жильем с точки зрения отчуждения собственности.

Однако возможность получения соцжилья не значит, что получить жилплощадь может любой гражданин.

Существуют категории граждан, имеющие приоритет перед остальными претендентами. Кроме того, некоторые нюансы сопровождают заключение договора соцнайма.

Что это такое

Социальный найм жилья представляет собой сделку между гражданином и органом госвласти, в чьем ведении находится государственное/муниципальное жилье.

Заключается договор найма, на основании которого у нанимателя возникает право использовать жилплощадь.

Согласно договору гражданин получает:

1. право проживания в жилье;
2. использование всех удобств и предоставляемых услуг;
3. возможность приватизации (при определенных условиях).

Конечно, оплачивать получаемые услуги нанимателю предстоит за счет собственных средств. Но выкупать жилье не потребуется.

Порядок предоставления социального жилья в пользование регламентирован жилищным законодательством. Жилплощадь предоставляют в порядке очереди.

Человек, претендующий на заключение договора соцнайма, обращается в органы власти по месту проживания, подает необходимые документы.

Уполномоченные органы проверяют соответствие заявителя определенным критериям и при положительном решении ставят его в очередь на получение жилья.

Когда решение о предоставлении жилья принимают федеральные органы власти, то жилплощадь предоставляют из госфонда. Если решение принято муниципальными властями, то они и выделяют жилье.

Для кого это доступно

Кому предоставляется соцжилье? Правом на получение социального жилья располагают граждане, которые официально признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Отдельные категории граждан имеют право на внеочередное предоставление жилья по договору социального найма. Это:

1. лица, страдающие тяжелыми заболеваниями;
2. лица, живущие в помещениях, в которых не соблюдены нормы проживания.

Специальные федеральные законы определяют категории лиц, которые тоже вправе получить социальное жилье:

1. инвалиды 1 и 2 групп;
2. дети, являющиеся сиротами или оставшиеся без родительского попечения;
3. ветераны ВОВ;
4. военнослужащие;
5. лица, пострадавшие в результате стихийных бедствий и ЧС.

Местные органы власти могут включать в установленный перечень и иные категории лиц.

Например, в некоторых регионах претендовать на заключение договора соцнайма вправе:

1. неполные семьи;
2. многодетные семьи;
3. молодые специалисты и т. д.

Правовая база

Предоставление социального жилья гражданам по договорам соцнайма регламентировано действующим Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004). Непосредственно нюансы соцнайма рассмотрены в гл.8 ЖК РФ.

Здесь определено, что реализуется договор социального найма при участии двух сторон – государства или муниципалитета и лица, получающего жилплощадь.

Основным правом гражданина после подписания договора соцнайма становится право пользования жильем.

При этом п.2 ст.60 ЖК РФ гласит, что данное право бессрочно и гражданина не могут выселить из предоставленной квартиры на основании истечения срока договора.

Перечень прав нанимателя соцжилья установлен п.1 ст.67 ЖК РФ. Если гражданин не соблюдает установленный порядок пользования жилплощадью, то к нему могут применяться санкции.

Так п.4 ст.83 ЖК РФ определяет, что наймодатель вправе расторгнуть договор найма, если наниматель использует жилье не по назначению.

Поскольку социальный найм является сделкой договорного характера, некоторые моменты регулирует гражданское законодательство.

Порядок заключения договора о пользовании социальным жильем, пролонгации и расторжении соглашения регулируется гл.35 ГК РФ.

Как получить жилье по договору социального найма

Получение социального жилья начинается с обращения в уполномоченный орган и подтверждения права на льготную жилплощадь.

Общий порядок действий гражданина, претендующего на заключение договора соцнайма, выглядит так:

1. Обращение в уполномоченный орган и предоставление необходимого пакета документов.
2. Ожидание решения госоргана и получение согласия или отказа.
3. Постановка на учет как лица, нуждающегося в жилплощади.
4. Ожидание предоставления жилья.
5. Получение письменного решения госоргана о предоставлении жилья.
6. Подача необходимых документов.
7. Заключение договора.
8. Вселение в полученное жилье и постановка на регистрационный учет.

Фактически ничего сложного нет, если правильно подготовить документы.

Проблема в том, что очередь может быть достаточно большой, а нужным количеством жилья муниципалитет попросту не располагает.

Поэтому ждать своей очереди можно несколько лет, но все же это шанс улучшить условия проживания, если другой возможности нет.

Условия получения

Первым этапом получения социального жилья становится признание гражданина лицом, нуждающимся в жилье. Порядок процедуры установлен ст.49 ЖК РФ.

В частности претенденту потребуется документально подтвердить свою принадлежность к льготным категориям граждан.

Второй этап – постановка на жилищный учет и регистрация в общей очереди. Если гражданин обладает приоритетным правом на получение жилья, то получить жилплощадь он может достаточно быстро.

Социальный жилищный фонд предполагает резервирование определенной части помещений. Это специализированное жилье, выделяемое в экстренных случаях.

Когда гражданин просто признается нуждающимся в улучшении жилищных условий, то жилье он получит в порядке очереди.

Важно! Ст.53 ЖК РФ устанавливает, что лица, которые преднамеренно ухудшают состояние своего жилья с целью получения квартиры от государства, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий только по истечении пяти лет с момента нарушения.

В целом для получения социального жилья гражданин должен проживать в одном и том же населенном пункте/регионе не меньше десяти лет.

При этом он должен поддерживать имеющееся жилье в нормальном состоянии по мере своих возможностей.

Кроме того запрещено прописывать у себя иных лиц с целью уменьшить учетную норму жилплощади на человека.

Какие могут понадобиться документы

Постановка на учет с целью получения жилья осуществляется не со слов претендента, а на основании документов. При чем подавать документы придется дважды.

Необходимый пакет документов включает в себя:

1. паспорт заявителя;
2. справка о месте прописки;
3. справка о составе семьи;
4. выписка из домовой книги по месту проживания;
5. выписка о состоянии финансового лицевого счета;
6. справка из Росреестра об отсутствии у заявителя и членов его семьи в собственности иного жилья.

К сведению! Госорганы обязательно проверят предоставленные сведения и истинное материальное положение заявителя, а также его причины.

Например, если семья нуждается потому что взрослые члены семейства не работают и ведут аморальный образ жизни, то вряд ли заявителя признают нуждающимся в улучшении условий проживания.

После подачи документов и принятия положительного решения уполномоченным органом гражданин ставится в очередь.

Когда находится/освобождается подходящее жилье гражданин снова подает указанные документы и с ним заключается договор социального найма. Типовой договор социального найма жилого помещения можно скачать здесь.

Права и обязанности сторон

При заключении любого договора у сторон возникают права и обязанности. Они регламентированы для нанимателя ст.67 ЖК РФ, а для наймодателя – ст.65 ЖК РФ.

Наниматель имеет право:

1. вселять в жилье иных лиц с согласия наймодателя;
2. требовать от наймодателя исполнения обязанностей по договору.

Наниматель обязан:

1. использовать жилье по назначению;
2. поддерживать надлежащее состояние помещения;
3. своевременно вносить плату за пользование жилплощадью.

Наймодатель имеет право:

1. получать плату за жилье от нанимателя;
2. требовать оплаты коммунальных услуг.

Наймодатель обязан:

1. обеспечивать предоставление комуслуг;
2. проводить капремонт помещения.

Также договор соцнайма может содержать и иные условия, предусмотренные сторонами и нормативными положениями.

Можно ли его приватизировать

ФЗ № 1541-1 предусматривает возможность приватизации гражданами социального жилья. Причем участвовать в приватизации может не только наниматель, но и прописанные члены семьи.

Для проведения приватизации потребуется обратиться в Департамент жилищного фонда по месту проживания и подать необходимые документы.

В течение 2-3 месяцев будут рассмотрены документы и с гражданином заключат договор приватизации. На его основании можно оформить право собственности на жилье.

Упомянуть нужно и о служебном жилье, которое предоставляют своим сотрудникам различные ведомства. Предполагается, что в таком жилье гражданин поживает до момента увольнения.

Если человек захочет приватизировать служебное жилье, ему потребуется сначала перевести его в социальный фонд.

Перевод служебного жилья в социальный найм осуществляется по заявлению собственника (ведомства) или самого гражданина с согласия владельца. Далее заключается договор соцнайма и осуществляется приватизация.

Заключение договора через суд

В некоторых случаях договор соцнайма заключается на основании решения суда. В частности речь идет о тех случаях, когда человек живет в квартире на основании ордера на жилье, выданного в советский период.

Госорганы обязан заключить с гражданином договор о социальном найме на основании предоставления ордера.

К заявлению прилагаются документы, подтверждающие проживание на конкретной жилплощади, срок проживания, факт надлежащего использования жилья, выписки из архивов о предоставлении жилья.

Если суд решит, что гражданин действительно имеет право на проживание в соцжилье, то органы госвласти обязаны заключить с ним договор соцнайма.

Какова его стоимость

Оплата за социальное жилье включает в себя:

Арендную плату по договору. Малоимущие граждане обычно освобождаются от оплаты.

Оплату комуслуг. Определяется действующими нормативами в стандартном порядке.

Плату за содержание и ремонт помещения. Устанавливается местными органами управления.

То есть фактически оплачиваются те же услуги, что и при владении собственным жильем. Однако обладатели социального жилья не оплачивают капремонт, за них вносит оплату непосредственный собственник жилья.

Кроме того, они освобождены от оплаты имущественного налога, поскольку жилплощадь не является их собственностью.

В Москве

Получить соцжилье в Москве достаточно сложно, хотя бы потому, что свободной жилплощади намного меньше, чем претендентов на нее.

Учитывая, что стоимость жилья в столице очень высока, то практически бесплатное жилье от государства весьма востребовано.

При этом многие граждане, ранее приватизировавшие квартиры, сейчас обращаются к процедуре приватизации.

Содержать свое жилье – дорого, намного дешевле проживать в социальном жилье, основные расходы за которое несет государство.

С целью борьбы с деприватизацией, а также для улучшения условий получения жилплощади действительно нуждающимися лицами, Правительство Москвы приняло решение в 2018 году повысить стоимость социального найма жилья.

Если раньше оплата взималась в размере около 2,64 рублей за квадратный метр, то теперь планируется поднять цену до 21,11 руб./кв. м.
Такое увеличение должно уравнять в правах владельцев собственного жилья и нанимателей социальной жилплощади.

В Санкт-Петербурге

В СПб порядок предоставления социального жилья отличается особыми требованиями к получению статуса малоимущего гражданина.

Так семья должна соответствовать следующим требованиям:

1. Стоимость имеющегося жилья не превышает 550 000 рублей.
2. Совокупный доход семьи не превышает двух прожиточных минимумом 13 000 рублей.

В остальном условия постановки в очередь на жилье в Санкт-Петербурге такие же, как и в Москве.

Плата за социальное жилье в СПб составляет примерно 6 000-8 000 рублей за однокомнатную квартиру, около 10 000 рублей – за двушку и около 15 000 рублей за трехкомнатную квартиру.

Но стоит учитывать, что ждать жилья можно годами и все это время очередник должен соответствовать требованиям программы. Поэтому по факту получают жилье обычно те граждане, которые в нем действительно нуждаются.
Источник: http://jurist-protect.ru/socialnyj-najm-zhilja/

Типовой образец договора социального найма жилого помещения

Хочется отметить, что по договору найма жилого помещения, документ выступает настоящей гарантией для участников сделки. Одна сторона станет передавать в собственность другой стороне жилую недвижимость.

В свою очередь покупатель должен принять его, оплатить ранее уговоренную сумму. Важно отметить, жилые помещения способны предоставляться по договору социального найма жилого помещения.

Чтобы составить такой договор без лишних проволочек, естественно потребуется руководствоваться всеми теми условиями и пунктами, которые относятся к нему.

Необходимо отметить, что социальный найм – представляет собой аренду недвижимости со стороны государственных структур площади для проживания. Начиная внимательно изучать пункты договора, то можно заметить, что особых отличий нет, так что при желании можно оформить его без лишних проблем.

Но опять же, стоит помнить, если в договоре будут присутствовать те или иные недочеты или ошибки, то это может привести к неприятным последствиям.

Обязательные пункты договора социального найма:

1. Естественно потребуется указать время и место, где и планируется составление договора;
2. Реквизиты участников;
3. Предмет, обязательства и полномочия;
4. Сроки, заключительные моменты;
5. Подписи.

Все перечисленные пункты должны присутствовать в договоре обязательно, так как они являются важными. Если возникают сомнения по поводу тех или иных пунктов, то желательно сразу обратиться за помощью к юристам.

Так как опытные специалисты смогут проконсультировать по данному вопросу, позволяя не сталкиваться с распространенными ошибками. Скачать бланк договора социального найма жилого помещения. Скачать образец договора аренды комнаты между физическими лицами.

Что такое социальный найм жилья?

Социальный найм – это сделка, в результате которой граждане получают в пользование квартиры, дома и другие жилые помещения на особых льготных условиях.

Лица, для которых доступно социальное жилье, определены местным и федеральным законодательством. Если решение о выделении жилья исходит от федеральных органов власти, то выделяться жилое помещение будет из резервов государственного фонда, а если решение принял муниципалитет, то он и будет выделять недвижимость.

Если выделить в целом предоставление, то здесь важно понимать, что эта процедура обычно протекает в порядке очередности, о чем должно быть известно. Суть заключается в том, что граждане должны подходить под соответствующие критерии, они установлены законодательством.

Они должны подать соответствующие документы, дальше потребуется встать на специальный учет. Следует учесть, то жилье, которое собственно и будет получено, можно будет приватизировать, если имеется такое желание.

Приватизация квартиры по договору социального найма позволит жильцу получить больше прав на имущество – для его продажи, обмена, дарения, сдачи в наем и т.п. Особенности договора социального найма жилого помещения

Следует осознавать, документ следует оформлять для того, чтобы участники сделки понимали, что недвижимость станет передаваться на определенное время нанимателю.

К примеру, в данный список относятся люди, которые стали жертвами непредвиденных обстоятельств, к примеру, землетрясение. Всегда нужно знать, что оформление подобного договора – ответственная процедура. Желательно проходить через нее лишь тогда, когда вы проконсультируете с юристами по данному вопросу.
Источник: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/dogovor-socialnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya-obrazec.html

Особенности социального найма жилого помещения

Большинство людей представляют, что такое найм жилого помещения. Это проживание в квартире, комнате или доме на основании договора, за установленную плату.

Но о том, что собой представляет социальный найм, знать могут далеко не все.

В данной статье мы вам расскажем, кому и на каких основания положено жильё по договору соц. найма. И в чём особенности социального найма жилого помещения.

Стороны договора социального найма

Участником таких отношений, в качестве собственника и наймодателя будет выступать государство. Помещение должно находиться в государственном или муниципальном жилищном фонде.

Поэтому запрещается предоставлять в социальный наём жильё, которое не находится в собственности государства. Так же не будут выделять для соц. найма помещения, которые находятся в специализированном жилищном фонде (например, которые являются служебными и т.д.)

Другой стороной будет гражданин, которого признали нуждающимся в жилом помещении по социальному найму. Для этого человек должен быть малоимущим и соответствовать одному из остальных требований:

1) У него не должно находиться других помещений в собственности или по договору соц. найма.

2) Жилье, в котором он проживает, не соответствует установленным требованиям, или вовсе признано аварийным и подлежащим сносу.

3) Площадь жилья для семьи меньше, чем установленная норма в данном регионе (по общим правилам она составляет 33 кв. м. на одного человека, 42 кв. м. для двух, 18 кв. на каждого из членов семьи из трёх человек и более). Но это общие правила, для каждого региона могут устанавливаться свои.

4) Семья проживает с лицом, страдающим от хронического заболевания, которое не совместимо с проживанием иных людей. При том, что жилую площадь занимает несколько семей.

5) Лицо признано инвалидом. Либо у опекунов или родителей на воспитании находится ребёнок-инвалид.

6) Так же, претендовать на получение социального жилья могут ветераны ВОВ, жертвы катастроф и стихийных бедствий, утративших своё жильё.

Куда обращаться для заключения договора социального найма?

Заявления, о признании нуждающимся в социальном жильё, принимает администрация того муниципального района, в котором вы живёте.

Помимо самого заявления потребуется предоставить и другие документы:

– справка о составе семьи, а так же иные документы, удостоверяющие личность сожителей (копии паспортов, свидетельств о рождении, копия свидетельства о заключении брака).

– Заключение комиссии о том, что дом признан аварийным или подлежащим сносу.

– Выписка из домой книги. Заказывается по месту регистрации каждого из членов семьи.

– Справка из росреестра, подтверждающая, что в собственности отсутствуют иные жилые помещения.

– Так же потребуется подтверждение того, что вас признали нуждающимся в предоставлении жилья. Такое решение выносит муниципалитет.

После того, как подойдёт ваша очередь, с вами подпишут договор, и вы вселитесь в новое социальное жильё.

Особенно заманчивой, для многих граждан, кажется возможность приватизации жилого помещения, которое сдаётся по договору соц. найма. Это право гарантировано ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Если вы столкнулись с неправомерным отказом в предоставлении вам жилья. Вам отказываются предоставлять жильё в не очереди, не смотря на то, что вы имеете на это право.

Администрация города или села отказывают в приватизации муниципального жилья, сдаваемого на основании договора социального найма. Во всех этих и подобных проблемах не обойтись без грамотной поддержки и консультации опытных юристов.
Источник: https://otvetpravo.ru/novosti/osobennosti-socialnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya/

Договор социального найма жилого помещения — Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

В условиях сохраняющегося дефицита относительно дешевого госу­дарственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести все расходы по его содержанию, а с другой стороны — появ­ления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищ­ного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан.

В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора.

Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обу­словлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государст­венного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся:

признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и,
принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК).

Жи­лищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а ранее нередко — еще и длительное) проживание в данном населенном пунк­те в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пре­бывания, необходимой для реального функционирования предусмот­ренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства).

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жи­лищных условий, а объективными критериями, предусмотренными за­конодательством. При этом закон (п. 1 ст. 51 ЖК) содержит исчерпывающий перечень ос­нований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

При наличии перечисленных условий и их документальном под­тверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему вы­бору вправе требовать принятия его на учет по одному или по несколь­ким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одно­временно относящегося к одной из определенных законом иных ка­тегорий граждан).

Последний по результатам рассмотрения заявления должен при­нять соответствующее решение (п. 3-6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении со­гласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необ­ходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышлен­ном ухудшении своих жилищных условий путем совершения прода­жи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного все­ления в него новых лиц).

В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указан­ных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть об­жаловано гражданином в суд как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состо­ять на учете (п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотно­шение административно-правовое.

Учет заключается в том, что граж­данин, подавший соответствующее заявление (с приложением необ­ходимых документов), записывается в специальную книгу, содержа­щую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жи­лом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за граждани­ном до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета.

Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При не­обоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жа­лобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ), по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

При наличии предпосылок, установленных законом, жилые помещения пре­доставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и наличия соответствующих жилых помещений.

Двум категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляют­ся вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в каче­стве нуждающихся):

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору соци­ального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, воз­никшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жи­лых помещениях.

Одновременно оно становится и основанием для за­ключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность пе­редать гражданину-нанимателю соответствующее жилье.

Споры о выселении, когда хозяин жилья хочет выселить жильца, а жилец хочет сохранить жилплощадь рассматриваются в судах, однако их нельзя отнести к простым. В связи с изменениями жилищного законодательства и судебной практики при возникновении подобного спора лучше воспользоваться опытом юриста по выселению. Именно профессиональный юрист с обширным опытом в жилищных спорах поможет разрешить ситуацию любого уровня сложности.

Жилое помещение как объект договора социального найма

См. также постановление Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам со­циального найма, должно быть:

1. изолированным;
2. пригодным для постоянного проживания (п. 2 ст. 15, ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).

Это прежде всего означает, что предмет договора социального найма составля­ют лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход.

В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная или «запроходная» комната) (п. 2 ст. 62 ЖК). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предме­том одного договора найма.

Следует отметить, что ГК РФ оперирует понятием «Объект договора найма жилого помещения»:

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). (см. ст. 673 ГК РФ).

Более того, отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах («части квартир») могут становиться самостоятельным пред­метом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотрен­ных законом случаях:

1. при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57, п. 4 ст. 59 ЖК);
2. превышении установленной нормы предоставления жилья по дан­ному договору (п. 2 ст. 58 ЖК).

В первом случае освободившиеся в коммунальных квартирах ком­наты предоставляются по договору социального найма прежде всего другим жильцам этих же квартир, которые, исходя из названных выше критериев, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуж­дающимися в жилых помещениях.

При отсутствии таких граждан ос­вободившаяся комната может быть предоставлена по данному догово­ру тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека.

При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жиль­цам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).

Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражда­нину с превышением нормы предоставления (например, жилье предос­тавляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно).

Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдель­ная квартира, а лишь изолированная комната.

Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (п. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая мало­летнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнат­ной квартиры или двух комнат независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.

Норма предоставления жилья по договору социального найма пред­ставляет собой минимальный размер общей площади жилого помеще­ния, установленный органом местного самоуправления в зависимо­сти от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (п. 1 и 2 ст. 50 ЖК).

Во всех случаях предоставления жилья по договору со­циального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гра­жданско-правовое) значение.

Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемо­сти при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на осно­вании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве ма­лоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нор­мы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3 ст. 50 ЖК).

При этом жилье предоставляется гражданам по месту их житель­ства (согласно п. 5 ст. 57 ЖК — в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и тех­ническим нормам и иным законодательным требованиям, в том чис­ле относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) (в настоящее время требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус­тановлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого поме­щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле­жащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к ус­ловиям соответствующего населенного пункта» (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную ха­рактеристику предоставляемого жилья.

С этой точки зрения к катего­рии непригодных для проживания, во всяком случае, относятся поме­щения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; по­мещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь

Договор социального найма заключается на основании админи­стративно-правового решения о предоставлении жилья из жилищно­го фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК).

Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и со­ответствующее названным выше законодательным требованиям. По­этому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а так­же не может быть изменен или уточнен ими.

Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательст­вом, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья.

При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в ре­шении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключе­ние договора, связан административно-правовым решением в смыс­ле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательно­му письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма кон­кретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора най­ма жилого помещения.

Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со сво­им субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами).

Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с мо­мента заключения договора.

Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помеще­нии самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен­ты права распоряжения, например право обмена нанятого помеще­ния, сдачи его в поднаем и др. (п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

Замечание о сущности права, возникающего из договора

По своей сущности это право представляет собой возникшее из до­говора право нанимателя (и членов его семьи) на вещь, принадлежа­щую другому лицу, т.е. право использовать чужое недвижимое имущество (жилое помещение) в пределах, предусмотренных законом и дого­вором.

Ранее из этого иногда делался достаточно поспешный вывод о природе данного права как ограниченного вещного права, несмот­ря на отсутствие у него некоторых необходимых признаков вещных прав (абсолютного характера и вещно-правовой защиты взаимоотно­шений наймодателя и нанимателя; государственной регистрации дан­ного права, соответствующей характерному для вещных прав «прин­ципу публичности», и др.).

Главное, однако, состоит в том, что императивно определенное за­коном право на жилую площадь по своему юридическому содержанию и социально-экономическому характеру в действительности представ­ляет собой правовой способ бесплатного распределения среди мало­имущих и других граждан дефицитного государственного и муници­пального жилья, а не гражданско-правовое оформление объективно необходимых экономических отношений по использованию чужого (частного) недвижимого имущества.

Поэтому с гражданско-правовых позиций его можно охарактеризовать как возникающее на основе ад­министративно-правовых предпосылок обязательственное право поль­зования находящейся в публичной собственности недвижимой вещью, содержание которого императивно определено законом.

Изложенным вполне объясняется и строго целевой характер права на жилую площадь, также отличающий его от традиционных вещных прав.

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его се­мьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по догово­ру социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально преду­смотренных законом условий (ст. 22—24 ЖК).

Не допускается разме­щение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юриди­ческих лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначе­нию становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

Содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или упра-вомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для прожи­вания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных зако­ном случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него в интересах нанимателя не включается ус­ловие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечени­ем срока, не допускается).

Наймодателем при социальном найме выступает публичный соб­ственник жилого помещения либо действующий от его имени госу­дарственный орган или орган местного самоуправления (орган пуб­личной власти).

Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), ди­рекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом за­ключать договоры найма жилых помещений.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хо­зяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социаль­ного найма. В данном случае традиционное для наемных отношений «право следования» нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи­лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать на­нимателю предмет договора — жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному до­говору входит также осуществление капитального ремонта жилого поме­щения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых ком­мунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснаб­жению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с це­лью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще­ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

уменьшения платы за пользова­ние соответствующим имуществом, либо
устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо взыс­кать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).
Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нани­мателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные ус­луги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жи­лищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохран­ность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое поме­щение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать най­модателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава про­живающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральны­ми законами или договором могут предусматриваться и иные обя­занности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого по­мещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодате­ля своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых ком­мунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК).

Он вправе пользоваться об­щим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чер­даками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживаю­щих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом по­мещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от при­чин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Воору­женные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказа­ния в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо пре­дусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

1. на вселение других лиц;
2. сдачу помещения в поднаем;
3. разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;
4. обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.

Правовое положение членов семьи нанимателя

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его се­мьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязан­ности по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательствен­ных отношений по использованию жилого помещения.

Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются со­нанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (п. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, прожи­вающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не име­ют, попадая в категорию «временных жильцов». В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социаль­ного найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое по­мещение на основании решения о его предоставлении.

Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов се­мьи нанимателя, ЖК в п. 1 ст. 69 выделяет:

лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона,
лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случа­ях — на основании судебного решения.
К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанима­теля, его детей и родителей. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основа­но на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствую­щих обязательственных отношений не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда).

К их числу относятся:

1. другие родственники нанимателя (в том числе родственники его суп­руга) независимо от степени родства;
2. нетрудоспособные иждивенцы;
3. в исключительных случаях — и иные лица (в частности, лица, состоя­щие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместный бюджет, общие расходы на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.).

В судебной практике большое значение придается также до­казанности того, вселялись ли эти граждане в качестве членов семьи или по другим основаниям. При отсутствии отмеченных условий ли­ца, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не при­знаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие пра­ва самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом по­мещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Одновременно оно несет и самостоя­тельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обяза­тельствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д., п. 4 ст. 69 ЖК).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на пра­вах членов семьи. Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с пись­менного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсут­ствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согла­сия наймодателя — также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое поме­щение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоя­щих на таком учете, — ст. 53 ЖК).

Поэтому наймодатель может за­претить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного чле­на семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении но­вых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно им­перативным нормам п. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение.

Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его се­мьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нани­мателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых чле­нов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гра­жданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о по­рядке пользования жилым помещением.

Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, ука­занной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о размене (обмене) жилой площади, на «долю» вселившейся супруги сына следо­вало бы отводить лишь часть площади данной комнаты, но не всей квар­тиры (с учетом прав ее супруга и проживающих с ними детей).

Договор поднайма жилого помещения

К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из догово­ра социального найма жилого помещения, относится право сдачи на­нятого им жилого помещения или его части другому лицу — поднани­мателю путем заключения с ним договора поднайма.

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанима­телю (п. 1 ст. 685 ГК, п. 1 ст. 76 ЖК).

По своей юридической природе договор поднайма является реаль­ным, двусторонним, возмездным и срочным. Права и обязанности возни­кают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.

Сторонами договора поднайма являются

1. наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма,
2. поднаниматель.

Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.

Предметом договора поднайма (в отличие от договора социального найма) может быть часть занимаемого нанимателем жилого помеще­ния, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все поме­щение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

Существенным условием этого договора является плата за пользо­вание жилым помещением, которая может быть выражена

в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто),
в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг).

Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашени­ем сторон (п. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК).

Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), преду­смотренных ст. 76 ЖК:

1. письменное согласие наймодателя;
2. письменное согласие совместно проживающих с нанимателем чле­нов его семьи;
3. при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной кварти­ре — согласие всех других нанимателей и проживающих с ними чле­нов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений — всех собственников и проживающих с ними членов их семей);
4. общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для то­го, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
5. отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире — и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, ука­занных в утвержденном федеральным правительством перечне (та­ким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо все­ляемые совместно с ним граждане);
6. отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными за­конами.
   При вселении поднанимателя должны также соблюдаться дей­ствующие правила о регистрации граждан по месту временного жи­тельства.

В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право поль­зования занятым жилым помещением. Однако это право не является самостоятельным (п. 3 ст. 76 ЖК), оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер.

Поднаниматель не участвует:

1. в решении вопросов пользования жилым помещением (например, не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользовате­лей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ре­монте и т.п.);
2. в исполнении обязан­ностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.

Прекращение договора поднайма

Главным основанием прекращения договора поднайма является ис­течение срока его действия. В этом случае поднаниматель обязан осво­бодить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судеб­ном порядке без предоставления другого помещения (п. 5 ст. 79 ЖК).

В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекрати­лось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в дру­гое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекраще­ния договора найма по любому основанию поднаниматель не име­ет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.

Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма.

Если под­наниматель или совместно проживающие с ним лица используют по­лученное жилое помещение не по назначению, систематически нару­шают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обра­щаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения до­пущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремон­та, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднани­мателя и вселенных совместно с ним граждан (п. 4 ст. 79 ЖК). Подна­ниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освобо­дить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы п. 2 ст. 83 ЖК, отно­сящейся к социальному найму.

Договор о вселении временных жильцов

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входяще­го в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и члены их семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение временных жильцов определя­ется ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК.

Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее — согласие (разрешение) на­нимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт.

Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жи­лом помещении нанимателя происходит на основании договора.

Договор о вселении временных жильцов является консенсуальным, двусторонним, безвозмездным и срочным. Закон не устанавливает спе­циальных требований к форме данного договора, из чего следует при­менение к нему общих правил о форме сделок.

Предпосылками заключения данного договора и вселения времен­ных жильцов являются предварительное уведомление наймодателя и наличие такой общей площади жилого помещения, чтобы после вселения временных жильцов на каждого проживающего в отдельной квартире приходилось бы не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее площади предоставления.

Закон не предусмат­ривает необходимости получения прямого согласия наймодателя на вселение нанимателем временных жильцов. Однако при отсутствии в пользовании нанимателя указанного количества общей площади наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, т.е. воспрепятствовать заключению договора.

Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нани­мателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым от права нанимателя, не самостоятельным правом (п. 3 ст. 80 ЖК). За их действия перед наймодателем отвечает наниматель.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жиль­цов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласован­ного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или совместно с ним проживающего члена его семьи (не позднее чем через семь дней со дня предъявления соот­ветствующего требования).

В случае отказа освободить жилое помеще­ние при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления друго­го жилого помещения (п. 5 ст. 80 ЖК). Аналогичные последствия для временных жильцов наступают и в случае прекращения договора со­циального найма, поскольку никакого самостоятельного права на за­нимаемое ими жилое помещение они не приобретают.

Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, пре­доставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК).

Целью такого обмена обычно является изменение (улуч­шение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: при­ближение жилья к месту работы или проживания других родственни­ков и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д.

Вместе с тем в настоящее время роль об­мена жильем как дополнительного способа улучшения жилищных ус­ловий граждан значительно сократилась. С одной стороны, нанимате­лями по договору социального найма являются малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания.

С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобрете­ния в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене.

В результате жилищное законодательство допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам — в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья.

Не предусматри­вается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее — обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимате­ля жилого помещения — его право на обмен.

Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения соци­ального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следу­ет согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нель­зя полностью подвести ни под один из этих случаев.

Договор обмена жилых помещений — это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогич­ному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения.

При этом пре­кращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означа­ет их одновременное возникновение у других участников. Обе указан­ные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права — без передачи жилого по­мещения.

Если, например, после взаимной передачи сторонами доку­ментально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет при-

Срочный характер носит и договор коммерческого найма (п. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возмож­ность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане — наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жиль­цы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и чле­ны семьи нанимателя.

Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (раз­мена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (п. 1-3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, распо­ложенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на террито­рии Российской Федерации, причем число участников обмена не ог­раничивается (п. 5 ст. 72 ЖК) — важно лишь, чтобы все они были на­нимателями жилья по договорам социального найма.

Замечание о «родственном» обмене доли

Ранее закон разрешал совершеннолетнему члену семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в каче­стве члена семьи нанимателя этого помещения.

Такой обмен получил в практике название «родственного», или «внутрисемейного». Теперь он не предусмотрен действующим жилищным законодательством.

Предпосылки заключения договора обмена жилого помещения:

По­лучение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы ко­торых обмен может оказать существенное влияние (если среди по­следних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства даже при наличии у таких лиц законных представителей, например, родителей).

Письменное согласие наймодателя.

Наличие в пользовании у об­менивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающих­ся в получении жилья).

Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при ко­торых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не до­пускается (ст. 73ЖК).

Речь идет о случаях, когда:

1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
   в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, однако его отказ в любом случае может быть обжалован в суд.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого докумен­та (п. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземп­ляр договора для получения их согласия на осуществление обмена.

При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с об­менивающимися гражданами договоры социального найма расторга­ются и одновременно заключаются новые договоры социального най­ма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями.

Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилы­ми помещениями закон теперь не предусматривает.

Состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о недействительности сделок, в том чис­ле в случае его совершения с нарушением требований ЖК (п. 1 ст. 75); в частности, если он был совершен под влиянием заблуждения, имею­щего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК).

Участники договора обмена, признан­ного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие непра­вомерных действий одной из сторон, на нее согласно п. 3 ст. 75 ЖК воз­лагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по пере­езду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора социаль­ного найма жилого помещения, в период его действия могут происхо­дить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохра­нении самого правоотношения.

Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилы­ми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (п. 1 ст. 82 ЖК).

Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими поме­щения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного до­говора жилищного найма эта ситуация получила название «объединение лицевых счетов»).

При этом изменяются субъекты, предмет и, возмож­но, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (на­пример, отец желает перевести права нанимателя на своего сына).

Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и ос­тальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отно­шения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи.

Если един­ственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опе­куном или попечителем.

Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако, если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в резуль­тате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициа­тиве нанимателя или наймодателя. Они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (п. 1 ст. 26 и п. 3 ст. 27 ЖК).

Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержден­ного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние.

В свою очередь неисполнение этой обязанности становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных инте­ресов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном или пе­репланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведе­ния соответствующих работ может потребоваться переселение нани­мателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторже­ния заключенных с ними договоров социального найма.

В этом слу­чае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренно­го фонда (п. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые поме­щения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в при­нудительном порядке) (п. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК).

С согласия нанима­теля и членов его семьи возможно и предоставление им другого бла­гоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее за­нимаемого помещения.

Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, су­щественно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нани­мателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма.

Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площа­ди жилое помещение (п. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой оп­ределенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате все­ления в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результа­те выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Законодательство не предусматривает более возможности раздела жилых помещений по требованию совершеннолетнего члена семьи на­нимателя, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от не­го принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (п. 3 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть свя­зано с передачей многоквартирного жилого дома из государственно­го жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ве­домственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную.

Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, меняется один из его субъектов — наймодатель, а на­ниматель может почувствовать изменение ситуации при исполнении новым наймодателем своих обязанностей и при предъявлении им со­ответствующих требований к нанимателю.

Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» нераз­рывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жи­лого помещения».

Прекращение данного обязательственного отноше­ния означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, вследствие:

1. принудительного разрыва;
2. в результате события, не зависящего от воли участников;
3. по соглашению между ними;
4. по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основа­ния прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений не применяются( См. п. 34, 35 постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14).

К числу оснований прекращения пра­воотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв право­отношения найма жилого помещения:

1. по одностороннему волеизъявлению нанимателя;
2. в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя;
3. по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК).

В последнем случае имеет место высе­ление — принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, кото­рые отказались освободить жилое помещение после вступления в за­конную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении догово­ра найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении.

Но выселение иногда не связано с прекра­щением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его уча­стников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого поме­щения — предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса вет­хого жилого дома.

В данном случае по сути происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторже­ния гражданско-правового договора наниматель по договору социаль­ного найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК).

Такое действие нанимателя является по юридической природе односторон­ней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствую­щим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется.

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение сво­их договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за поль­зование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймода­теля, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть дого­вор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает.

В ряде случаев речь идет о растор­жении данного договора в качестве последствия нарушения нанимате­лем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результа­те которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об ос­вобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жи­лищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования рас­торжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение на­нимателю как слабой стороне жилищного обязательства.

Это прояв­ляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента — наймодателя — четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Принципы правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя:

Принцип устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно кото­рому никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по ос­нованиям и в порядке, предусмотренными федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, ко­торый не может быть расширен никакими подзаконными актами.

Расторжение это­го договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспор­ными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и вы­селить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения.

Выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии пре­доставления выселяемым другого жилого помещения по договору соци­ального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в боль­шинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору соци­ального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма допускается в следующих случаях (ст. 85 ЖК):

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2. жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3. жилое помещение признано непригодным для проживания;
4. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (увеличится), в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи будет существенно отличаться от нормы предоставления;
5. жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Закон предусматривает также возможность выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с предос­тавлением им по договору социального найма другого жилого помеще­ния в черте данного населенного пункта.

Речь идет о тех случаях, когда названные граждане в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК). Предоставляемое им в этом случае «другое жилое поме­щение» тоже должно находиться в черте данного населенного пунк­та, однако оно необязательно должно быть благоустроенным приме­нительно к его условиям.

Более того, по своему размеру это помещение должно соответствовать лишь размеру жилого помещения, установленно­му для вселения граждан в общежитие (не менее шести квадратных мет­ров жилой, а не общей площади на одного человека — п. 1 ст. 105 ЖК). Поэтому здесь гражданин не вправе требовать, чтобы ему было пре­доставлено жилое помещение не менее занимаемого.

Наконец, возможно и выселение граждан без предоставления друго­го жилого помещения. Для договора социального найма оно допускается в исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК, и по существу является санкцией (мерой ответственности) за определенные правонару­шения, допущенные нанимателем или членами его семьи.

После такого выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для про­живания — поселяется у родственников или знакомых, при наличии не­обходимых средств приобретает жилье в собственность или по договору коммерческого найма, в том числе в другом населенном пункте, и т.д.

Выселение в виде санкции за правонарушение применяется, если на­ниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

1. используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для прожи­вания (например, под склад, притон и т.д.);
2. систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например: постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим по­ведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
3. бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе не производя своевре­менно его текущий ремонт, осуществляя самовольное переустрой­ство или перепланировку и т.п.);
4. в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родитель­ских прав, признано судом невозможным.

Применение судом такой жесткой санкции за большинство из пе­речисленных действий возможно при доказанности того, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также виновны­ми, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности.

При этом наймодатель обязан сначала предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допущенные ими нарушения, а при разрушении или порче жилого помещения он вправе назначить им разумный срок для производства необходимого ремонта.

Как следует из п. 1 ст. 91 ЖК, выселению по указанным основани­ям подлежат только виновные лица. Следовательно, для невиновных членов семьи жилищное правоотношение не прекращается. Более то­го, иногда иск о выселении одного из членов семьи или самого нани­мателя по указанным выше основаниям предъявляют другие члены той же семьи.

Для разрешения такого рода жилищных конфликтов может применяться принудительный обмен (размен) жилого помещения на другие жилые помещения, указанные заинтересованной в об­мене стороной (п. 2 ст. 72 ЖК).
Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-sotsialnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya

---

Если вам понравилась статья, поделитесь ей со своими друзьями в соц.сетях, нажимая эти кнопки: