Что такое титульное страхование недвижимости

Титульное страхование недвижимости

Что такое титульное страхование недвижимости

Приветствую, друзья! Некоторые люди очень сильно боятся сотрудничать с агентствами недвижимости.

Такие товарищи за каждым углом видят врага и обманщика, хотя реальность вовсе не такая.

Покупка квартиры может пройти спокойно и без нервов, если сделку провести грамотно.

Что может послужить своеобразным гарантом успешного завершения сотрудничества?

Об этом мы сейчас и поговорим. Расскажу вам, уважаемые читатели, в максимальных подробностях про титульное страхование недвижимости – что это такое и какие преимущества предлагает.

Содержание:

Титульное страхование недвижимости — что это такое?

Покупка недвижимости часто сопровождается страхованием, особенно, если речь идет об ипотечной сделке, когда страховка становится обязательным требованием банка. Титульное страхование отличается от классического представления о страховке, когда собственник защищает себя от финансовых рисков в случае порчи или утраты имущества. В связи с востребованностью страхования титула по ипотечным программам, необходимо разобраться в ее особенностях и принципах работы.

Что такое страхование титула

Понятие «титул» используется в страховой и юридической сферах и означает документ, который мог бы подтвердить наличие законных прав у конкретного лица на конкретную собственность. Применительно к страхованию недвижимости, титулом является свидетельство о регистрации частной собственности или выписка из Единого реестра, устанавливающая право владения и распоряжения конкретным объектом недвижимости.

При оформлении титульного страхования собственник преследует цель защитить свои законные права от риска утраты вследствие различных причин. Страхование титула распространяется на случаи защиты от выявления дефекта удостоверяющего право на недвижимость документа (например, договор о покупке квартиры).

Страховым покрытием обеспечиваются далеко не все случаи, о чем необходимо узнавать задолго до подписания договора со страховщиком. Например, страховым случаем не является утрата недвижимого имущества вследствие стихийных бедствий или разрушения, которые больше подходят для имущественного страхования.

Сложно недооценить роль титульного страхования при ипотеке, ведь часто покупка собственности происходит в цепочке других взаимосвязанных сделок, а рассматриваемым объектом до этого владели другие лица.

В силу множественности подобных переходов права на объект риск обнаружения нарушений по какой-либо из предшествующих сделок весьма высок.

Говоря простым языком, титульное страхование защищает права собственника от возможных претензий со стороны третьих лиц, заявляющих о незаконности сделки на судебном разбирательстве. При негативном развитии событий, страхователь сможет компенсировать убытки от потери собственности, а страховая компания выплатит сумму, равную рыночной стоимости объекта и покроет сопутствующие расходы и судебные издержки.

Данный вид страхования имеет ограниченное применение: оно неприменимо для строящихся, не сданных в эксплуатацию объектов, так как имущественное право появляется только после ввода здания.

При страховании вторичного фонда не покрывается страховкой следующая недвижимость:

  1. самовольные застройки, неузаконенные сооружения;
  2. объекты, выведенные из жилого фонда;
  3. постройки, возведенные с нарушениями требований безопасности и строительных нормативов.
Это важно!

В последнем случае, страховщик может отказать в оформлении аварийных жилых объектов.

Обеспечение страховкой оправдано не только в случаях, когда жилье в прошлом многократно передавалось от собственника к собственнику. Страховка титула на квартиру в новостройке позволяет защититься от мошенничества со стороны компании-застройщика, при выявлении попыток двойной продажи одной и той же собственности.

От чего защищает страхование титула?

Предварительный сбор всевозможной документации и ее тщательная проверка на законность не гарантирует от проблем, даже после регистрации перехода права собственности к покупателю. По истечении некоторого времени, могут появиться неизвестные ранее претенденты, заявляющие об ущемлении своих имущественных прав.

В любой ситуации, когда объект хотя бы один раз передавался в руки нового собственника, особенно, если жилье было получено по праву наследования, могут возникнуть проблемы, связанные с требованием аннулирования сделки.

Титульное страхование сделок с недвижимостью призвано помочь финансово обезопасить себя в следующих случаях:

  1. Пострадали имущественные права прежних собственников, детей младше 18 лет, претендентов на наследство.
  2. В документах на собственность выявлены недостоверные сведения, ошибки.
  3. Кто-либо из сторон сделки оказался недееспособным лицом.
  4. Установлен факт незаконности какой-либо из предыдущих сделок по любой значимой причине (подписание документов об отчуждении собственности под давлением, через угрозы или обман).

Защитить себя на случай утраты имущественного права поможет полная проверка всех сделок, совершенных за историю владения рассматриваемым объектом. Однако, даже в этом случае, обеспечить полную безопасность сделки будет сложно, а сама проверка займет массу времени. В целях сокращения времени на подготовку к сделке и защиты от непредвиденных убытков, поможет компромиссный вариант в виде титульного страхования.

В таком случае, покупатель выходит на сделку в требуемый срок, не рискуя потерять уплаченные за квартиру средства в случае обнаружения проблемных ситуаций.

Объявившиеся претенденты на жилье могут оспорить текущую сделку только в судебном порядке, что влечет за собой необходимость дополнительных затрат на судебное разбирательство, привлечение юристов, возмещение стоимости госпошлины.

Согласно общей процедуре страхования титула, получив повестку с вызовом в суд по иску, поданному кем-либо из прежних владельцев или лиц, ущемленных в праве на имущество, страхователю надлежит немедленно оповестить свою компанию о данном факте.

Договором о страховании установлены определенные сроки для обращения, в противном случае, СК может заявить о нарушении клиентом условий соглашения.

После оповещения страхующей компании, лицо, купившее жилье, получает предложение юридической помощи в подготовке к суду и представлению интересов. Специалисты, предложенные к услугам страхователя, как правило, имеют большой опыт успешного разрешения подобных ситуаций и смогут выработать оптимальную стратегию поведения в ходе судебного разбирательства. Условиями заключенного договора для получения компенсации может быть предопределена необходимость участия на суде юристов от СК.

Обратите внимание!

Когда судьей принимается решение о лишении прав на имущество, страхователю выплачивают компенсацию.

Следует быть внимательным, если суд не лишает права на собственность, а накладывает арест, ограничивая возможность смены владельца, в выплате будет отказано, как и в компенсации расходов на юриста, т.к. случай не будет считаться страховым.

На что обратить внимание в титульном страховании

Согласно договору титульного страхования, допускается оформление страхового покрытия, исходя из поной рыночной стоимости жилья, без привязки к той сумме, которая была указана в качестве цены купленного приобретения в купчей.

Наиболее частым случаем применения титульного страхования служит ипотека, однако, многие банки выдвигают обязательным условием данный вид защиты и при оформлении других кредитных продуктов. Чтобы упростить процесс согласования и увеличить объем приобретаемых услуг, компании предлагают единый комплексный пакет под названием «ипотечное страхование», куда входят различные программы.

Если речь идет об обычной сделке без оформления кредита и залога на имущества, самостоятельно титульное страхование встречается довольно редко.

При покупке полиса следует узнать особенности процесса:

Закон разрешает оформлять договор с СК еще до того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, однако ничто не мешает оформить покрытие на любом этапе владения недвижимостью. Существуют различные варианты, на какой срок заключается соглашение. По усмотрению сторон договор обеспечивает защитой на протяжении от 3 до 10 лет.

Нижняя граница определена сроком исковой давности, когда возможно предъявление претензий по прошедшей сделке, а верхний порог ограничен положениями ГК РФ, устанавливающим максимальный срок оспаривания имущественных сделок в пределах 10 лет.

Если оформляется соглашение на минимальный срок, необходимо учитывать, что при негативном варианте развития придется участвовать в судебных разбирательствах на протяжении длительного срока, а применение страхового случая возможно только на основании вынесенного судебного постановления.

В случае, если судья выносит решение о лишении прав на имущества после окончания договора с СК, в выплате будет отказано.

Подписывая документ, важно внимательно изучить условия, при которых компания страхует собственника, порядок расчета компенсации и правила отнесения ситуации к страховому случаю.

Есть еще один важный нюанс, касающийся страховой выплаты. Так как стоимость недвижимости постоянно меняется, спустя некоторое время цена рыночная может серьезно превышать стоимость сделки.

Полезный совет!

О этой причине, необходимо проследить, чтобы в подписываемых бумагах было зафиксировано право на компенсацию в размере рыночной стоимости недвижимости на момент возникновения страхового случая, т.е. после вынесения судебного решения.

Чтобы компания возместила издержки на подготовку к защите в суде и сопутствующие расходы, необходимо включить данный пункт в соглашение при оформлении.

Перечень возможных страховых случаев

Оснований, при которых требуется страхование титула более, чем достаточно, и все они связаны с реальным риском потери недвижимости и уплаченных за нее средств.

Основаниями для потери прав на имущество могут стать:

  1. появились претенденты, заявляющие об ущемлении прав (несовершеннолетние, наследники, совладельцы);
    договор о покупке, продаже, свидетельство о наследовании признаны незаконными;
  2. при регистрации прав использовались поддельные документы, предоставленные продавцом (в данном случае, последствия будут рассматриваться не только с позиции гражданского законодательства, но и Уголовного Кодекса);
  3. мошеннические действия;
  4. в процессе переоформления права допущены ошибки (новый собственник не сможет перерегистрировать имущество, если будет выявлена ошибка по предыдущей сделке);
  5. установлен факт недееспособности участников сделки;
  6. судебное постановление вынесено неправомочно, в результате чего теряется право на переход собственности другому владельцу.

Защита прав на собственность вместе со страховкой самого имущества является частью требований на залоговый объект при кредитовании.

В некоторых случаях получить выплату по утрате титула невозможно.

Основаниями для отказа могут стать различные обстоятельства, включая:

  1. наступление форс-мажора;
  2. нарушение кредитных обязательств заемщика;
  3. недобросовестное отношение со стороны страховщика.

К форс-мажорным обстоятельствам причисляются военные действия или конфискация объекта в пользу государства, в результате чего собственник теряет право распоряжения и использования недвижимости.

Также не учитывается утеря права в связи с последствиями техногенных катастроф, воздействия природных стихий или физического разрушения собственности. Все вышеперечисленные риски могут быть защищены обычным имущественным страхованием.

Среди нарушения кредитных обязательств стоит отметить не только несоблюдение графика платежей и образование долга, но и ряд действий, недопустимых в отношении залогового жилья:

  1. заемщик не согласовал с залогодержателем и страховщиком проведенную перепланировку;
  2. использование ипотечного имущества не соответствовало целям его назначения;
  3. оформление дарственной или купли-продажи ипотечной собственности;
    извлечение прибыли за счет аренды заложенного жилья;
  4. нарушение любых иных пунктов договора с кредитором.

В силу высокого риска потери прав на компенсацию, следует помнить о недопустимости каких-либо значимых действий в отношении объекта без предварительного согласования с банком и страховщиком.

Сколько стоит титульное страхование

Так как титульная страховка влечет дальнейшие финансовые обязательства по оплате, следует заранее уточнить сумму расходов.

В цену полиса будет включен расчет на основании трех основных параметров:

  1. текущая рыночная цена объекта при покупке квартиры или иного жилья;
    длительность действия договора со страховщиком (чем короче срок, тем выше тариф);
  2. оценка риска на основании данных специальной юридической экспертизы, исследующей правомочность бумаг, надежность сторон сделки, участников страхового процесса.
Это важно!

С учетом всех вышеуказанных факторов, назначается процент, применяемый к рыночной стоимости объекта. Как правило, оплата годовой страховки титула устанавливается в диапазоне 0,2-2,5% от общей стоимости недвижимого имущества.

Собираясь страховать право владения на протяжении нескольких лет, рекомендуется выбирать более длительный период, что позволит получить дополнительную скидку при оплате, ведь продление договора может быть более затратным, а при выявлении проблем с риском наступления страхового случая, СК может и вовсе отказать в продолжении сотрудничества.

Если заключается договор в отношении ипотечного жилья, при установлении цены страховки первостепенное значение имеет оценочная стоимость объекта залога, а не размер кредитной линии.

Предусмотреть все риски в отношении имущественных прав довольно сложно, однако лучшим выходом станет принятие мер по снижению угрозы с помощью страхования титула и самой недвижимости.
Источник: http://kredit-blog.ru/slovar/titulnoe-strahovanie-eto.html

Титульное страхование: защита от нечестного продавца

На рынке страхования не так давно возник интересный и уникальный институт титульного страхования. При покупке объектов недвижимости покупатель сильно рискует.

Вдруг объект купли-продажи находится в аресте или обременен правами третьих лиц?

На этот случай возможно страхование покупателя как добросовестного приобретателя от риска утраты прав собственности на объект недвижимости. Наиболее часто такой вид страхования применяется к сделкам на рынке вторичной недвижимости, но бывают случаи, когда страхование титула полезно и при покупке «первички».

Это интересно:  Что такое квартира студия как она выглядит: преимущества и недостатки

От чего убережет «титул»

Бывает, что конкретный договор купли-продажи передает право собственности на объект, который перешел во владение продавцу через череду сделок. Увы, но если хотя бы одна из этих сделок будет признана судом недействительной, то все последующие договоры утратят свою юридическую силу.

В момент покупки добросовестный приобретатель не знает и не может знать о такой возможности. Но подобное решение суда станет для него очень неприятной неожиданностью.

Страховой титул может уберечь страхователя от многих бед. Среди них:

  1. Возможное мошенничество со стороны продавца (как физического, так и юридического лица);
  2. Признание одного из документов, переданных для регистрации прав, поддельным;
  3. Неправомерно вынесенные судебные акты, касающиеся объекта купли-продажи;
  4. Заключение сделки с лицом, признанным недееспособным или ограниченно недееспособным; Нарушение сделкой прав третьих лиц;
  5. Ошибки регистратора при проведении регистрационных действий.

Все это те моменты, повлиять на исход которых покупатель не вправе. Он не может уберечь себя самостоятельно от подобных инцидентов. Также титульное страхование требуется в случае, если недвижимость покупается по ипотечной программе. Банк, как лицо, несущее риски за представленные денежные средства, может потребовать страхования как самого объекта, так и титула.

Условия титульного страхования

Объектом титульного страхования выступает право собственности на:

  1. Жилые помещения;
  2. Нежилые помещения;
  3. Земельные участки.

Как и в любом договоре страхования, устанавливается ряд случаев, которые не могут признаны страховыми.

Среди них выделяют:

  1. Воздействие взрыва ядерной бомбы, заражение радиацией;
  2. Арест и наложение взыскания на объект недвижимости по финансовым обязательствам страхователя;
  3. Арест, уничтожение, либо изъятие объекта страхования из оборота по требованию органов государственной власти;
  4. Объявление военного положения, революции, народного восстания;
  5. Прекращение права собственности на бесхозяйственную недвижимость;
  6. Прекращение прав страхователя на недвижимость, которая не может принадлежать ему по закону.

Титульное страхование имеет неоспоримые преимущества. Застраховать титульное право возможно до момента заключения соглашения о купле-продаже. При этом страховщик может организовать проведение экспертизы на предмет «чистоты» предполагаемой сделки.

Для оформления страхового полиса достаточно стандартного пакета документов:

  1. Свидетельство о собственности;
  2. Копии паспортов, удостоверяющих личности контрагентов;
  3. Техническая документация в части или полностью;
  4. Сведения из домовой книги;
  5. Все договоры, по которым проводились сделки по данному объекту в течение трех лет;
  6. Если имущество наследовалось, то свидетельство о праве на наследство и, соответственно, документы о смерти предыдущего собственника;
  7. Если объект был приватизирован, то договор приватизации;
  8. Согласие на сделку от муниципальных органов при наличии долей в собственности у несовершеннолетних граждан;
  9. Согласие от супруга продавца по договору на продажу недвижимости;
  10. Документы о подтверждении полной дееспособности продавца.

По запросу страховщика могут быть затребованы и иные документы.
Источник: https://pro-brokers.ru/articles/strakhovanie/5425/

Страхование покупки квартиры в 2018 – титульное страхование объектов недвижимости в РОСГОССТРАХ

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Обратите внимание!

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

  1. в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
  2. имеет место случай мошенничества;
  3. не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  4. предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества титульного страхования

  1. договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
  2. проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
  3. минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
  4. при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

  1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
  2. Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
  3. Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Риски признания сделки недействительной:

  1. сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
  2. сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
  3. сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  4. сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
  5. сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
  6. сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
  7. сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.

Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.

Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.

Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.

Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).

Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).

Прекращения права собственности на земельный участок.

Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Полезный совет!

Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Документы для страхования земельных участков

Обязательные:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
  3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
  4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
  5. Свидетельство о смерти наследодателя.
  6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
  8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
  9. Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).
  10. Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

Обязательные:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
  3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
  4. Выписка из домовой книги.
    Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
  5. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
  6. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
  7. Свидетельство о смерти наследодателя.
    Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
  8. Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
  9. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
  10. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
  11. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
  12. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

По запросу:

  1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
  2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.
  3. Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Отвечаем на частые вопросы

Можно ли застраховать квартиру на ее реальную (рыночную) стоимость, если в договоре купли-продажи указана заниженная цена, так как квартира находится менее 3 лет в собственности?

Да, страховая компания в договоре (полисе) страхования по соглашению сторон может указать реальную (рыночную) стоимость приобретаемой квартиры.

На какой максимальный срок можно заключить полис (договор) страхования?

Полис (договор) страхования по риску утраты права собственности на объект недвижимости заключается на срок не более 3 лет, в дальнейшем срок страхования можно продлить.

На каком этапе сделки можно заключить договор (полис) страхования?
Договор (полис) страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Однако полис страхования вступает в действие только после регистрации права собственности.

В течение какого времени страховая компания принимает решение о страховании объекта недвижимости по риску утраты права собственности?
Страховая компания принимает решение в течение 2 рабочих дней с момента предоставления полного пакета документов на объект недвижимости.

В случае начала судебного процесса по застрахованному объекту недвижимости, представляет ли страховая компания интересы страхователя?

Страховая компания участвует в судебном процессе в качестве 3-го лица, имеющего заинтересованность, представляет только свои интересы, но заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности страхователя.
Источник: https://www.rgs.ru/products/private_person/property/title_insurance/index.wbp

Особенности страхования титула недвижимости

Титульное страхование недвижимости — это такой вид страховки при котором гарантируется компенсация понесенного ущерба в случает потери права собственности на квартиру, дом или другой объект.

Это важно!

Наиболее распестрен этим вид полиса при покупки жилья в ипотечный кредит. Это весьма неоднозначная финансовая услуга.

Мы поможем разобраться во всех нюансах и выбрать компанию где договор оформляется дешевле.

Титульное страхование, что это такое

И хоть на законодательном уровне понятие титульного страхования отсутствует, в общем понимании эта защита от потери права собственности на объект недвижимости от независящих от застрахованного лица причин.

Главным и основным риском, покрывающая оформленная страховка титула, является судовое решение о признании сделки недействительной.

Судебная практика и закон четко выделяют возможные основные риски титульного страхования:

  1. Нарушение законных прав на собственность лиц, не участвующих непосредственно в проведении сделки купли-продажи недвижимости (например, несовершеннолетии дети имеющие права на жилье).
  2. Неправильно оформленная документация.
  3. Мошенничеств проведенный с объектом недвижимости.
  4. Признание недееспособным и, соответственно, неправомерные действия одного из участников сделки.
  5. Заключение договора против воли (например, под угрозой нанесения вреда здоровью и жизни).

Одной из наиболее распространенных схем, при которых страхование титула является обоснованным, заключается в следующем. Приобретенная квартира несколько раз передавалась в собственность по договорам купли-продажи.

На одном из этапов были нарушены права собственника и он подал заявление в суд, который вынес решение о расторжении сделки и возврату прав собственности истцу. Последний владелец теряет квартиру и уплаченные за нее деньги.

Наиболее часто оформляется титульная страховка при покупке недвижимости на вторичном рынке, а также может быть «навязана» при оформлении ипотеки.

Перед принятием жилья на страхование титула сотрудник страховой компании тщательно анализирует историю объекта недвижимости и непосредственного продавца. Проверить все досконально не представляется возможным и часто могут быть вынесен отказ от титульного полиса.

На что обратить внимание при оформлении страховки титула

Титульное страхование недвижимости должно гарантировать застрахованному лицу возмещение ущерба в случае потери им права собственности. Но недобросовестные страховые компании составляют договор таким образом, что б минимизировать свои риски не включив в список страховых случаев наиболее вероятные сценарии.

Это интересно:  Какие нужны документы, чтобы выписаться из квартиры

Поэтом при оформлении страховки титула необходимо обратить особое внимание на следующие моменты.

На что обратить внимание при оформлении страховки титулаГлавным страховым риском, обязательно необходимым для ключения в договор при страховании титула, является потеря прав собственности по решению суда в результате виндикационного иска. Такую ситуацию мы описали в примере выше.

При оформлении титульной страховки необходимо уточнить статус застрахованного лица как добросовестного покупателя. Этот юридический термин помогает в случае судебного заседания. но не может гарантировать его решение в пользу застрахованного.

Обратите внимание!

В случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной суд обяжет продавца возместить стоимость жиль покупателю. Если у него денег нет, то потребуется описать его имущество и продать на аукционе для возврата долга.

Но это все может растянуться на очень продолжительное время. Поэтому при титульном страховании необходимо условие о компенсации страховщиком всей суммы и перехода прав на возмещение в их пользу.

Максимально подавать в суд на признание сделки с недвижимостью недействительной можно на протяжении 10 лет. Лучше всего заключать договор сразу на этот срок. Судовые тяжбы могут длиться очень долго. А если страховщик узнает о судебном процессе и у вас закончится длительность договора, то он может отказать в продлении титульного страхования.

Где дешевле и надежней оформить полис

Конечно, каждый желает оформить страхование титула как можно дешевле, но важна и надежность страховой копании. Если вы покупаете титульный полис для приобретения недвижимости в ипотеку, то обращаетесь к одному из аккредитованных партнеров банка.

В большинстве случаев им можно доверять, но лучше выполнить наши рекомендации, описанные выше. У всех страховщиков разные цены на свои услуги. Поэтому лучше подать заявку сразу нескольким и выбрать где дешевле. Мы можем порекомендовать для титульного страхования следующие компании.

Карта рассрочки Халва

Кредитный лимит карты: до 350 000 руб

Срок рассрочки: до 12 месяцев

Проценты по кредиту: 0% годовых

Выпуск, обслуживание и доставка курьером: бесплатно

Процент на остаток: 8% годовых

Кэшбэк с покупок: 1,5%

Кредитная карта TouchBank

  • Кредитный лимит карты: до 1 млн руб
  • Период без процентов: 61 дней
  • Ставка по кредиту: от 12,0% годовых
  • Стоимость обслуживания: бесплатно
  • Кэшбэк: до 10%

Абсолют Страхование — компаний, предлагающая свои услуги дешевле всех, если верить отзывам клиентов. Кроме титула могут предложить почти любой вид страховки для клиента. Рекомендуем обратиться к ним в первую очередь.

Ингосстрах — одна из крупнейших страховых компаний с 70-летним опытом работы. Страховку титула могут предложить в комплексе с ипотечным страхованием недвижимости, но возможно и отдельно оформление.

Стоимость может стать дешевле в зависимости от требований банка.

Более подробно можно узнать на сайте и произвести расчет на калькуляторе.

ВТБ Страхование — входит в группу ВТБ и имеет государственную часть в капитале, что гарантирует надежность партнера. Титульную страховку можно оформить вместе с комплексной страховки недвижимости при ипотеке.

Приобретение титульного полиса при покупке недвижимости может гарантировать возмещение потерь в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Но выбирайте только надежные компании для страхования титула. А для поиска предложения дешевле подайте заявку сразу нескольким страховщикам.
Источник: http://kredituysa.ru/osobennosti-strahovaniya-titula-nedvizhimosti/

Сроки и стоимость титульного страхования недвижимости

Говорят, что страхование — это способ сравнительно честного отъёма денег у населения. Это, конечно же, шутка. Но в каждой шутке есть доля правды.

И все же страхование – инструмент для недвижимости полезный. А в отдельных случаях – незаменимый. Особенно, страхование сделки купли-продажи квартиры, т.е. страхование от потери права собственности на квартиру, или как это правильно именуется – титульное страхование недвижимости.

Из всех «гарантий», которыми агентства недвижимости щедро награждают своих клиентов, настоящей гарантией (т.е. реальной финансовой компенсацией утраты права собственности на квартиру) обладает только страховой полис титульного страхования.

Полезный совет!

Страхование титула, обычно, происходит при покупке квартиры, поэтому этот вид страхования в обиходе называют страхованием сделки с квартирой.

Вообще-то в недвижимости встречается четыре основных вида страхования (не следует их путать):

  1. Титульное страхование (защита собственника квартиры от потери права собственности);
  2. Ипотечное страхование (защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту);
  3. Страхование ответственности Застройщиков (защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег);
  4. Страхование недвижимого имущества (защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п.).

Рассмотрим их по порядку.

Титульное страхование недвижимости

Защиту права собственности Покупателя обеспечивает страхование Титула.

Страхование титула при покупке квартирыТитульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула») на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если суд признает сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.

Страхование титула при покупке квартиры может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения. Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости, но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале.

Договор (полис) страхования права собственности можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в Договоре купли-продажи квартиры.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, страхование титула может быть обязательным требованием банка (равно как и страхование жизни и трудоспособности заемщика).

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры) применяется, обычно, при сделках на вторичном рынке жилья. Именно здесь (в отличие от первичного рынка) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок). Страхование права собственности спасает также и от случаев мошенничества на вторичном рынке.

Новостройки же не подлежат титульному страхованию, т.к. в период строительства дома права собственности на квартиру еще не существует (есть только право требования), а когда дом сдан и Застройщик оформил право собственности на Покупателя (дольщика), то страхования сделки с квартирой здесь, как правило, уже не требуется (нет нужды страховать).

Срок титульного страхования, обычно, не превышает 3-х лет. Это связано с общим сроком исковой давности (3 года).

Стоимость титульного страхования квартиры (т.е. размер страховой премии страховщику) рассчитывается индивидуально по каждому случаю, и зависит от ряда факторов:

  1. от периода страхования (за первый год страховой тариф самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и тариф уменьшается);
    от стоимости квартиры (страхуется по рыночной стоимости на момент покупки);
  2. от степени риска, (оценивается индивидуально на основании юридической экспертизы документов на квартиру, и надежности самого страхователя).

Примерный диапазон цен на титульное страхование сделок с недвижимостью – от 0,2% до 2,5% в год от ее рыночной стоимости. Эту сумму владелец квартиры должен будет выплачивать страховой компании по согласованному в договоре графику.

Это важно!

Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем.

Если же в результате судебного спора возникает какое-либо обременение права собственности без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем, и условия титульного страхования на такую ситуацию не распространяются.

Поэтому лучше всегда самому контролировать возможные риски сделки с недвижимостью, чем безоглядно полагаться на риэлтора или страховщика.

Но в целом, титульное страхование недвижимости позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, поскольку все обстоятельства сделки тщательно проверяются юристами страховой компании.

Даже отказ страховой компании в страховании титула по конкретной квартире оказывает практическую помощь Покупателю, т.к. ясно указывает ему на существование высоких рисков потери права собственности.

Если Покупатель обратился за услугой страхования титула ДО регистрации своего права собственности на квартиру, то это обеспечивает ему реальную защиту. Если страховщик отказал (с мотивировкой причин) – значит, риски слишком высоки, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если страховая компания согласилась обеспечить страховую защиту титула, но выставила слишком высокий счет (тариф) – значит, риски все равно остались высокие, но приемлемые. И стоит хорошенько задуматься – а не поискать ли другую квартиру.

Если же страховая компания дает согласие, и назначает умеренный (средний по рынку) тариф за титульное страхование, то сделка с выбранной квартирой, очевидно, признается низкорисковой.

Если же Покупатель обратился к страховщику уже ПОСЛЕ регистрации своего права собственности на квартиру, то в случае отказа страховщика, ему придется смириться с мыслью, что он приобрел «стремную» квартиру.

Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска. Баланс между этими двумя противоположностями находится каждый раз в индивидуальном порядке. Но пообщаться на эту тему со страховщиками перед покупкой квартиры – точно лишним не будет.

Кроме того, у страховщиков следует выяснить, какие случаи при заключении договора страхования могут привести к отказу в страховом возмещении (не путать с отказом в страховании).

Например, к отказу в выплате страхового возмещения по застрахованному титулу может привести несоблюдение указанных в договоре требований. В частности, таких требований, как сроки и порядок уведомления страховой компании о наступлении страхового случая, или о событиях, приводящих к нему.

Или порядок обращения клиента (страхователя) за юридической помощью – например, в договоре страховщик может указать конкретных юристов и адвокатов, сотрудничающих с самим страховщиком. Если клиент обратился к другому адвокату и, в итоге, проиграл дело, то это может служить поводом для отказа в страховом возмещении.

Ипотечное страхование

Ипотечное страхование квартирыПри выдаче ипотечного кредита, банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже). Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности, а также страховки титула (см. выше) на приобретаемую квартиру.

Полезный совет!

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора.

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования, обычно, равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья. Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком), при условии, что они действуют в рамках Договора долевого участия (ДДУ).

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования.

В случае страхования, Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию, либо Общество взаимного страхования (ОВС).

Страхование недвижимого имущества

Страхование недвижимого имуществаЭто вид имущественного страхования, связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию) при наступлении страхового случая, если этот случай предусмотрен в договоре.

Страхование недвижимого имущества не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью, разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше).

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая. А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения, юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка) «законно» уйти от страховой выплаты.

Это важно!

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай.

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию), но на практике получить ее не так уж просто. Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры, самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.
Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/straxovanie-v-nedvizhimosti/


Если вам понравилась статья, поделитесь ей со своими друзьями в соц.сетях, нажимая эти кнопки:
Предыдущая запись Что такое обременение на квартиру
Следующая запись Можно ли узнать кто прописан в квартире без присутствия хозяина

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Чтобы отправить комментарий, разрешите сбор ваших персональных данных .
Политика конфиденциальности

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.